Hypotheken Slangen hypotheekadvies Gouda2018-05-25T22:31:25+00:00
Uitzicht op Gouda (foto Lansbergen Photography)

Uitleg verschillende hypotheekvormen

Welke hypotheek je kiest hangt af van je wensen en mogelijkheden. Iedereen komt in aanmerking voor een annuïteiten- of lineaire hypotheek. Alleen als je al een bankspaar-, spaar-, traditioneel leven- of beleggingsverzekeringshypotheek hebt, kun je die aanhouden als je een nieuwe woning koopt.

Annuïteitenhypotheek
Bij een annuïteitenhypotheek betaal je – zolang de rente niet wordt aangepast – elke maand hetzelfde bedrag. In het begin van de looptijd bestaat dit bedrag vooral uit rente, aan het einde van de looptijd vooral uit aflossing. Omdat hypotheekrente fiscaal aftrekbaar is en een aflossing niet, houdt dit in dat de nettolasten elke maand omhoog gaan. Voor starters is dit de aangewezen hypotheekvorm.

Lineaire hypotheek
Bij de lineaire hypotheek los je – uitgaande van een looptijd van 30 jaar – elke maand 1/360 van de oorspronkelijke lening af. Daarnaast betaal je nog rente over de openstaande schuld. Het nadeel is dat je in het begin hele hoge lasten hebt. Het is een veilige hypotheekvorm (voor starters), omdat je de schuld snel omlaag brengt.

Vanuit een bestaande hypotheek

Bekijk uw opties wanneer u nu al één van onderstaande hypotheken heeft:

Hierbij betaal je gedurende de looptijd van de hypotheek alleen rente. Je bent dus niet verplicht om de hypotheek af te lossen. Ook hoef je geen kapitaal op te bouwen via een beleggingsrekening of kapitaalverzekering. Kapitaalopbouw is op vrijwillige basis. Dit kapitaal kan niet worden opgeëist door de hypotheekverstrekker. De aflossingsvrije hypotheek levert relatief de laagste maandlasten op. Dat geldt echter alleen voor aflossingsvrije hypotheken afgesloten vóór 2013, omdat de rente dan fiscaal aftrekbaar is. Let op: na 30 jaar heb je geen recht meer op hypotheekrenteaftrek, waardoor je maandlasten stijgen. Kenmerkend voor de aflossingsvrije hypotheek is dat je geen kapitaal opbouwt en niets aflost. Als je werkloos of arbeidsongeschikt wordt of gaat scheiden, kan dat ertoe leiden dat je de eigen woning moet verkopen. Het grootste risico op een restschuld loop je in het begin van de looptijd. Op dat moment is de verkoopprijs van je huis nog niet erg gestegen en is de hypotheek doorgaans hoger dan de vrije verkoopwaarde van de woning.
Om de risico’s te beperken, mag de aflossingsvrije hypotheek niet hoger zijn dan 50% van de vrije verkoopwaarde van de woning. Heb je een hogere hypotheek nodig, dan moet je nog een hypotheek afsluiten waarbij je wel aflost of kapitaal opbouwt. Als je een – eerder afgesloten – hogere aflossingsvrije hypotheek hebt dan 50% van de vrije verkoopwaarde, mag je de hypotheek wel oversluiten naar een andere geldverstrekker. Voorwaarde is dat je niet verhuist.

Bij een spaarhypotheek leen en spaar je tegelijkertijd. Gedurende de hele looptijd betaal je rente over het hele hypotheekbedrag. Daarnaast spaar je via een kapitaalverzekering. De hoogte van de spaarpremie wordt zo vastgesteld dat aan het einde van de looptijd het spaarsaldo gelijk is aan de hypotheekschuld. Je kunt daarmee dan de hypotheek in één keer aflossen. Door de koppeling van de hypotheekrente aan de spaarrente heeft de spaarhypotheek vrij stabiele lasten. Het is een van de veiligste hypotheekvormen.
Bij deze hypotheekvorm is de rente op het gespaarde kapitaal even hoog als de hypotheekrente die je betaalt. Door deze koppeling is de spaarhypotheek vooral aantrekkelijk bij een hoge hypotheekrente. Bij een aflossingsvrije hypotheek betekent een verdubbeling van de hypotheekrente ook dat de maandlasten verdubbelen. Bij een spaarhypotheek wordt de verhoging van de rente voor een deel goedgemaakt omdat je minder premie hoeft in te leggen. Je krijgt die hogere rente immers ook over het opgebouwde kapitaal. Een spaarhypotheek heeft dus stabiele lasten. Het nadeel van een spaarhypotheek is dat deze niet erg flexibel is. In de spaarhypotheek zit ook een overlijdensrisicoverzekering. Bij een deel van de aanbieders moet de verzekerde som even hoog als de lening zijn. Dat maakt deze spaarhypotheken alleen interessant als je graag het hele overlijdensrisico afgedekt wilt hebben. Bij andere aanbieders kun je ook genoegen nemen met een lager verzekerd bedrag.

Sinds 1 januari 2008 kun je fiscaal gunstig sparen of beleggen bij een bank voor de aflossing van je hypotheek (bancaire spaarhypotheek of een box 1 beleggingshypotheek). In dit geval stort je het geld niet in een verzekering, maar op een geblokkeerde spaarrekening bij de bank. Deze bankspaarhypotheken zijn vrij eenvoudig, met name de spaarvariant. De rentevergoeding over het saldo op de spaarrekening is gelijk aan de hypotheekrente.
Bankspaarhypotheken zijn vrijwel identiek aan spaarhypotheken als het gaat om de voorwaarden en rendement. Ze hebben echter 1 groot voordeel: in de bankspaarhypotheek zit geen overlijdensrisicoverzekering. Dat wil niet zeggen dat je die niet hoeft af te sluiten. Als de hypotheek vrij hoog is in verhouding tot de waarde van de woning, zal de geldverstrekker meestal eisen dat je een overlijdensrisicoverzekering afsluit. Je ben echter vrij in de keuze van de verzekeraar.
De premieverschillen tussen de verschillende overlijdensrisicoverzekeringen zijn erg groot. Je bespaart al snel enkele duizenden euro’s. Omdat de overlijdensrisicoverzekering niet in de hypotheek zelf zit, is de bankspaarhypotheek een stuk flexibeler dan de spaarhypotheek.
Kom je in aanmerking voor een bankspaarhypotheek dan is dat altijd eerste keus.

Vanaf de jaren ’90 tot 2008 zijn veel beleggingsverzekeringshypotheken afgesloten. De meeste van deze verzekeringen zijn woekerpolissen gebleken. Bij een beleggingsverzekeringshypotheek wordt de maandelijkse premie voor een kapitaalverzekering door de bank of verzekeraar belegd. De kapitaalverzekering is meestal een KEW (Kapitaalverzekering Eigen Woning). De winst en het bijbehorende kapitaal dat je opbouwt is vrijgesteld van de vermogensrendementsheffing (dat is 1,2% belasting over je vermogen). Je lost de hypotheek aan het einde van de looptijd af met de opbrengst van de kapitaalverzekering. Nadelig is dat hier altijd een vorm van overlijdensrisicodekking in zit. Een ander nadeel van deze hypotheekvorm is dat er hoge beleggingskosten aan vastzitten. Een groot deel van de kosten wordt vaak gedurende de eerste jaren verrekend.

In het begin van deze eeuw was de hybride hypotheek populair. Deze hypotheekvorm is een combinatie van de spaarhypotheek en de beleggingsverzekeringshypotheek. Je kunt de premie voor de kapitaalverzekering zowel in beleggingsfondsen stoppen, maar ook storten op de spaarhypotheekrekening. Op deze laatste rekening is de rente gelijk aan de hypotheekrente. Je bepaalt zelf met welk deel van de premie je gaat beleggen en welk deel je gaat sparen. Op elk gewenst moment kun je deze keuze aanpassen. Ook kun je het opgebouwde kapitaal switchen van beleggen naar sparen en omgekeerd. Als dat nadelig is voor de aanbieder dan rekent hij hiervoor kosten. Meestal ontvang je een vergoeding als deze switch de aanbieder voordeel oplevert. Stort je de hele premie op de spaarhypotheekrekening dan heb je eigenlijk gewoon een spaarhypotheek. Wel zijn de kosten een stuk hoger. Flexibiliteit heeft een prijs.

Vooral in de tachtiger en begin negentiger jaren van de vorige eeuw hebben veel consumenten een winstdelende levenhypotheek afgesloten. Maar deze producten zijn ook de laatste 10 jaar nog verkocht. Volgens cijfers van het Verbond van Verzekeraars bestaan er momenteel, anno 2015, zo’n 300.000 traditionele levenhypotheken.
Naast de lening sluit je een kapitaalverzekering af die gegarandeerd op de einddatum een bedrag uitkeert van 60 of 70% van de waarde van de hypotheek. De klant werd voorgespiegeld dat het restant gemakkelijk bij elkaar gespaard zou worden door middel van jaarlijkse winstbijschrijving. Sterker nog: hij zou, na aflossing van de lening, vrijwel zeker nog geld overhouden. In de praktijk vielen deze winstbijschrijvingen zwaar tegen. Ook hielden de verzekeraars hoge kosten in. De eigenaren van deze levenhypotheken stevenen dan ook vrijwel allemaal af op een fikse ontgoocheling. Op de einddatum komen ze vaak vele tienduizenden euro’s tekort om de hypotheek af te lossen.
Wie de laatste 15 jaar een traditionele levenhypotheek heeft afgesloten doet er goed aan deze om te zetten in een (bank)spaarhypotheek. Een relatief jonge hypotheek (tot 15 jaar) oversluiten naar een bankspaarhypotheek kan een flink voordeel opleveren. Komen er advieskosten bij kijken, dan is de overstap soms nog steeds de moeite waard. De advieskosten haal je er echter niet meer uit als de resterende looptijd nog relatief kort is.
Met banksparen kun je overigens niet het hele gat repareren dat is ontstaan door een teleurstellende winstdeling. Het is sinds 2013 niet langer mogelijk om leven- en (bank)spaarhypotheken te verhogen. Mogelijk valt het gat wel te repareren door naast de bankspaarhypotheek een annuïteiten- en of lineaire hypotheek af te sluiten. Dan gaan de maandelijkse lasten omhoog, maar blijf je op de einddatum niet met een restschuld zitten.